Как русским дали покупать квартиры в Крыму

Павел Мишин 6.04.2014

21 марта 2014 года Президент России В. В. Путин подписал Федеральный конституционный закон № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя».

С этого, можно сказать, исторического момента Крым и Севастополь стали полноправными субъектами Российской Федерации, а все сделки с недвижимостью в них должны совершаться в строгом соответствии с российским законодательством.

В настоящее время в Крыму и Севастополе действует так называемый переходный период, в течение которого должны быть урегулированы в том числе и «вопросы интеграции новых субъектов Российской Федерации в… правовую систему» России.

Это означает, что вплоть до 1 января 2015 года на полуострове будут действовать нормативные акты как России, так и Севастополя с Крымом (а фактически Украины), последние только в части, не противоречащей российскому законодательству.

Сложившееся положение напрямую затрагивает и сделки с недвижимостью, государственное оформление которых фактически заморожено. Дело в том, что еще в начале марта этого года Минюст Украины заблокировал доступ Крыма и Севастополя к Госреестру (аналог Росреестра), в котором производится регистрация сделок с недвижимостью.

Подобные сделки на территории России регистрируются в единой базе Росреестра (Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии России), и отключение Госреестра Украины, казалось, не должно особо беспокоить покупателей России.

Однако не все так просто. Дело в том, что без доступа к украинской базе фактически невозможно подтвердить права собственника на недвижимость, проверить правовую чистоту объекта (или участка) и посмотреть его историю.

Положение осложняется еще и тем, что органы Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии России на территории Крыма только-только формируются и подключаются к единой базе Росреестра. Пока отсутствуют бланки документов и программное обеспечение.

«Нельзя назвать и точной даты, когда Росреестр России получит обязательную информацию из Госреестра Украины и начнет регистрировать сделки по российским законам — по разным оценкам, на урегулирование проблемы потребуется от одного до двух месяцев.

Напомню: не зарегистрированный в Росреестре переход права собственности по договору влечет его недействительность. Именно поэтому налаживание механизма государственной регистрации сделок с недвижимостью в Крыму имеет первостепенное значение, особенно для покупателей».

«Учитывая возникшие сложности, руководство Крыма, например, решило вообще ввести мораторий на приватизацию земли и республиканской собственности.

Об этом на своей страничке в Facebook написал первый вице-премьер крымского правительства Рустам Темиргалиев. По его словам, мера эта временная и введена до утверждения Генерального плана развития территории Крыма, разработка которого поручена Минрегионразвитию и Минстрою России совместно с крымскими ведомствами.

Кроме того, на территории полуострова чиновники собираются провести аудит всех объектов недвижимости и земельных участков. Для этого предполагается использовать данные нотариусов и местных администраций, с тем чтобы получить достоверную картину о собственниках и принадлежащем им имуществе для последующего внесения сведений в Росреестр.

Кроме того, в Крыму и Севастополе планируется массовая перерегистрация уже существующих прав собственности на все недвижимое имущество для внесения информации в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Работа это трудная и, надо признать, кропотливая. Но иного пути нет. Тем более что Украина «не горит большим желанием» предоставлять в распоряжение Росреестра России информацию из своего Госреестра».

С другой стороны, следует признать, что все эти трудности не пугают россиян, которые в последний месяц начали активно скупать недвижимость в Крыму.

По словам местных риелторов, после присоединения Крыма к России цены на землю, коттеджи, дачи, квартиры взлетели на 30–40 % и продолжают расти.

А стоимость земельных участков и различных строений, например, на Южном берегу Крыма уже вполне сопоставима с ценами на Рублёвке.

Несмотря на то что государственное оформление договоров в Крыму замерло, на инвестирование это никак не повлияло. После 18 марта 2014 года вложения в недвижимость только увеличились.

На момент написания настоящей статьи (7 апреля 2014 года) большая часть сделок совершается следующим образом. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи (или инвестирования, если речь идет о новостройке), в котором фиксируют цену объекта на день подписания контракта.

После этого покупатель передает продавцу задаток. Учитывая зыбкость подобной схемы и возможные риски, покупатель забирает у продавца украинское свидетельство о регистрации прав собственности, либо стороны оформляют договор у нотариуса.

Впрочем, в марте многие нотариусы на полуострове также приостановили работу в связи с переходом на российское законодательство.